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公俄罗斯世界杯下注告]华夏幸福:2018年公开发行
2018-06-14 15:06      未知

  业新城开发建设和城市地产开发业务,是上海证券交易所上市公司(600340.SH),

  控股股东为华夏幸福基业控股股份公司(以下简称“华夏控股”),实际控制人为

  务包括产业发展服务、土地整理、基础设施建设和园区配套住宅开发等,其中产业

  带动当期土地购置费和房屋新开工面积增速上扬。基建投资(不含电力)同比增长

  妆品、家电等可选消费品零售增速回升态势明显,显示季末消费出现边际回暖迹象。俄罗斯世界杯下注

  在严监管继续稳步推进背景下,金融去杆杠效果不断体现。3月末,狭义货币(M1)

  以来新低。主要原因是在严监管整治通道业务和资管嵌套背景下,表外融资受到强

  力约束。一季度新增人民币贷款保持坚挺,占当季新增社融比重超过八成,反映社

  融回表趋势显著。此外,受益于市场利率下行,一季度债市融资功能有明显恢复,

  持总量平稳。总体上看,此次降准意在优化流动性结构,央行仍将保持稳健中性的

  个百分点,主要源于宏观经济延续稳中向好态势,以及工业品价格处于相对较高水

  专项债规模扩大等因素,今年财政支出对实体经济的支持力度不会减弱,并正在向

  季度财政收入增速或将回落至个位数;受今年支出进度进一步加快影响,二季度财

  地整理、物业管理服务等,收入和利润主要来源于产业发展服务和园区配套住宅。

  多种方式,以土地为载体,划出一块区域,制定从短期到长期的发展规划及政策,

  提供基础设施及综合配套服务以聚集大量特定类型的、特定产业的企业,形成特定

  产业生产要素高度集中并向外围辐射的特殊区域。产业园区的产业聚集和规模效应

  明显,可推动产业转型升级,引领新产业、新业态发展方向,提高支柱产业对区域

  右,产业创新能力和盈利能力明显提升,“十三五”时期,俄罗斯世界杯下注要把战略性新兴产业摆

  在经济社会发展更加突出的位置,大力构建现代产业新体系,推动经济社会持续健

  活动在产业园区内并存聚集,推动了产业园区的城市化进程,使得园区经济与城区

  升级和城市发展的重要载体,响应国家产业政策,加强开发有利于构建现代产业新

  的发展,分布区域从最开始的沿海地区扩展到内地,逐渐遍布我国各主要工业城市。

  2003年以来,我国政府发布一系列文件,对国内存在的各类开发区进行了整顿和

  清理,国家只保留三类开发区,即综合性经济开发区、高新技术产业区和特色产业

  园区,在每个县、县级市和城市远郊区原则上只保留一家开发区,一般具有区域专

  符合标准的开发区,国家仍然给予政策支持,包括给予开发区及开发区企业的各类

  委托的开发企业为主导,开发企业负责组织对受托的开发区域进行规划论证,并报

  批规划方案,方案获批后逐年制定开发计划,开发计划获政府认可后再逐片开发,

  一般产业园区开发的业务周期较长。开发企业在受托的开发区域开展土地整理、基

  础设施建设、招商引资等业务,一般需先行垫付较大规模的资金,待土地出售或产

  业园区正常运营后获得来自政府的政策优惠,一般为土地出让金返还和税收返还。

  产业园区开发涉及业务繁杂、周期较长、投资规模较大,对开发企业综合实力要求

  均较上年同比增长,但全国商品房销售额增速全年仍呈现明显回落状态。2017年

  不动摇的基础上,中央提出建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,

  一系列住房长效机制在推进,住房制度改革将逐渐深入。房地产去金融化成为政策

  焦点,土地供应模式迎来重大变化,商品住房不再是住房市场唯一选择,政府将不

  再是居住用地唯一提供者。一系列重大变化下,2018年商品房销售额和销售面积

  受到政策、货币环境的影响,叠加三四线城市体量较小,在经过大规模“去库存”

  以三四线城市为主的中西部地区的房地产销售增长,拉动了全国商品房去库存。截

  限、融资成本上升等,2018年新房投资增速将进一步下滑。银行按揭贷款收紧、

  态势,但土地供应结构和商品房开发模式的变化,同样会对房地产投资产生影响。

  图4:2011年~2017年70个大中城市新建住宅价格指数当月同比变化情况

  市房价平稳,但二三线城市和北海、西安、贵阳、昆明等中西部城市成为主要的涨

  环比出现持续下跌,然而龙头房企规模快速扩张,市场份额持续提高,与其他房企

  2017年前三季度,从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长;前

  高速增长;而其他房企则受调控影响较大,TOP100面积门槛则较去年同期有所降

  房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。金额方面,各梯队房企集中度均呈上

  然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距,但在特定区域市场中

  主要包括产业发展服务、园区配套住宅和土地整理业务等,是公司收入和利润的主

  占比逐年提升,主要受公司加大产业园区开拓力度,产业园区结算收入逐年增加影

  同比增幅较大主要由于毛利率很高的产业发展服务业务收入规模及占比大幅提升。

  域工业园区开发的前期区域整体开发规划、产业发展服务、土地整理、基础设施建

  设、园区综合服务等相关开发运营工作,以及园区配套住宅开发业务,具有一定的

  现运营模式的跨区域复制。根据公司与地方政府签订的委托开发协议,地方政府在

  与公司所签订产业园区内仅允许公司进行园区开发,公司在当地具有独占性优势。

  于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目就加快推动示范项目建设的通知》

  (财金[2016]91号),公司作为社会投资人参与的“河北省廊坊市固安县固安高

  全球招标阶段的影响,公司在雄县的受托园区面临一定政策变动风险及合同履约期

  强。公司依托产业新城布局房地产开发,园区开发引来产业和人流,给房地产开发

  带来市场需求,而房地产开发又进一步提高园区开发的水平,二者良性互动,协同

  效应显著。此外,公司园区运营和地产开发相结合的业务模式使其地产业务布局均

  2015年与雄县人民政府签署了《整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议》及《关

  于整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》,协议约定雄县人民政府

  将以河北省雄县行政区划内约定区域的整体开发各事项与公司进行合作,委托区域面积约

  产业发展定位、产业规划、城市规划、招商引资、按照委托区域内入园项目当年新增方留

  以上费用结算时间视协议规定执行,一般基础设施建设费用在具体建设项目竣工交付后一定期

  限内结算;其他费用于每年约定时间之前进行结算。上述费用政府可以进行分期支付,分期期

  性。产业园区基础建设的完善和园区经济发展将使园区整体价值获得提升,并带来

  高端人群的消费和住房需求,给园区配套住宅项目带来相对充足的目标客户群,有

  利于促进公司产业新城开发建设业务的持续发展,为公司盈利提供了保障。2017

  于前期垫付土地基础设施费用和工程款以及后续一系列产业发展服务、规划咨询服

  务、物业管理相关费用等,投资规模大、业务周期长,回收周期较长,公司面临一

  区域拓展,先后设立无锡园区、镇江园区、嘉善园区、南京溧水园区及上海金山枫

  实现销售额超百亿,俄罗斯世界杯下注,用较短时间成为传统京津冀区域外新的业绩增长点。公司业务

  受国家及地方政府政策、地方投融资环境和地方政府支付能力的影响较为明显,后

  续新产业园区的拓展对园区当地的各项环境因素有较高要求,对公司的项目管理能

  力、持续开发能力、资金管理能力和政府沟通能力等都有较高要求,京津冀地区扩

  区,近年京津冀经济一体化发展有助于住宅项目销售,同时园区基础建设的日益完

  善和招商引资工作的快速发展使园区整体价值获得提升,公司园区配套住宅销售面

  购限贷政策的调控区域,部分开盘项目去化率下降,公司放缓项目推盘节奏,将该

  建面积规模较大。区域方面,2017年以来公司加大环京区域以外地区园区配套住

  宅及城市地产项目建设,环北京区域、环上海区域、长江经济带在建项目占比分别

  方政府资金的不足,有助于公司园区配套住宅业务的土地获取,而随着受托区域的

  不断拓展,公司可以不断复制园区配套住宅开发模式,使得公司可供开发土地充足,

  区经济发展定位,结合自有资源和渠道,寻找同类企业进行入园谈判,最终实现企

  业入园落地投资。同时,在产业发展服务过程中,公司为拟入园企业提供工商登记

  及税务办理手续、土地出让手续协助办理服务、厂房建设服务及配套设施服务等专

  园企业和投资金额均增长较快,主要是固安、大厂及怀来等环北京区域受益于北京

  市经济外延辐射影响,土地价值不断提升,同时园区配套设施不断完善,园区招商

  引资开展顺利,带动政府结算产业发展服务收入增长所致。随着公司与工信部、航

  天科工、清华大学、京东及国能集团等建立合作关系,公司产业服务能力将不断提

  成规模,同时,公司在航天产业和临空经济领域分别与航天科技集团和中国联合航

  空公司达成战略合作关系,在生物医药产业领域推进固安肽谷生物科学园的建设,

  高端产业和新兴产业升级态势初现。2017年,固安区域产业园区新增签约企业

  42016年起,公司将园区结算金额计算口径由“当期收到政府支付的结算款”调整为“政府已确认的结算

  府提供专业顾问服务。从待整理土地资源看,公司已开发区域中固安区域、大厂区

  域完成土地整理规模相对较大,签订开发协议的其他区域已完成土地整理面积占比

  相对较低。随着园区拓展数量的增长,公司土地整理规模有所增长。2015年~2017

  公司城市地产开发业务近年来发展较快,对公司收入和利润形成一定补充,2017年受环京地区限购政策影响,公司城市地产业务销售面积及金额同比下降明

  53.94亿元,2017年收入降低主要原因为公司逐渐由传统的房地产企业向产业新城

  运营商转型,地产业务主要依托产业园区而发展,公司重点开发园区配套住宅业务。

  从城市地产开发业务项目销售情况看,2015年~2017年,公司合同销售面积

  区及北京,2017年受环京地区限购政策影响,公司城市地产业务销售面积及金额

  销售价格方面,2015年~2017年,公司城市地产开发业务平均合同销售价格

  及周边地区的住宅价格快速上涨,2015年以来城市地产住宅平均售价持续增长。

  嘉兴华夏幸福贰号投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“嘉兴贰号”)和嘉兴华

  夏幸福叁号投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“嘉兴叁号”)。嘉兴贰号合伙

  土地使用权抵押担保,不存在债权无法实现的风险,因此未计提坏账准备,截至报

  告出具日,公司正在采取措施收回逾期贷款。2017年河北雄威化工股份有限公司

  提供了足额土地使用权抵押担保,不存在债权无法实现的风险,因此未计提坏账准

  门,主要负责制定公司战略、经营计划、资本运营、重大决策等。同时,设立产业

  新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团五大集团,形成了

  业务流程层面建立了内部控制及内部监督机制,为公司经营管理的合法合规、资产

  础上,坚持产业新城业务模式,不断深化公司发展战略,提出坚决打造标杆能力和

  坚决打造区域经济发展能力等竞争策略,及聚焦大北京、深耕现有区域和提升产品

  导致部分项目去化率下降及公司加大产业园区拓展力度影响,2017年末公司存货

  大幅增长,2017年末应收账款随园区结算收入增加而大幅增长,未来回款主要来

  公司存货逐年增长,总体规模较大,2015年~2017年末,公司存货账面价值

  开发业务存货,920.70亿元为其他产业新城业务。2017年末,公司存货同比增长

  55.96%,原因一方面为受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响,公司部分区

  域房地产项目销售进度延缓。京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域,部分开盘

  项目去化率下降,公司放缓项目推盘节奏,将该类存货作为储备供未来发展;另一

  方面,公司加大产业园区拓展力度,土地整理及基础设施建设金额增加较大。在环

  京限购持续背景下,京津冀区域房地产仍将面临一定去化压力。公司存货共计提跌

  亿元,主要由银行存款、库存现金和其他货币资金构成,其他货币资金主要为购房

  按揭担保保证金、POS机结算款、保函保证金和履约保证金。2017年末货币资金中

  53.63%,主要系投资活动现金流出减少与筹资活动现金流入增加所致。2017年末,

  算款增加所致,未来回款主要来自地方政府土地出让收入,回款稳定性受区域房地

  产市场波动影响较大。2017年末应收账款前五名分别为固安工业区财政分局、大

  厂回族自治县财政局、河北沙城经济开发区管理委员会、固安新兴产业示范区财政

  长缓慢,导致回款周期比其他区域相对较长,出现了一年以上的应收账款余额。随

  着委托区域内招商引资企业逐步进入投产期,政府新增财政收入有望改善,政府付

  款来源有望增加。因公司产业新城业务主要客户是地方政府,信用良好,且绝大部

  分应收账款账龄在一年以内,公司根据企业会计准则判断其并无坏账风险,故未计

  111.87亿元。2017年末其他应收款账面余额中保证金、代垫款和押金分别占

  付合作保证金、收购保证金等增加所致。2017年末公司其他应收款计提坏账准备

  无形资产、在建工程、长期股权投资、投资性房地产、其他非流动资产和固定资产

  亿元。公司无形资产主要为土地使用权、球员技术资产和软件,2017年末在无形

  土地,具体为各园区的规划展馆用地、公用设施用地等。2017年末,公司无形资

  5公司产业发展服务、基础设施建设和土地整理等业务在公司与委托区域政府共同确认的基础上确认收入,

  亿元,公司其他非流动资产主要为委托贷款、信托计划、资产管理计划和基金等。

  2015年~2017年末,公司所有者权益逐年增长,分别为256.30亿元、380.32

  亿元和710.33亿元。2017年末所有者权益同比增长86.77%,主要是少数股东权益、

  截至2017年末,公司少数股东权益、未分配利润和其他权益工具在所有者权益

  中分别占比47.78%、28.44%和12.67%。2017年末,因公司下属子公司引入投资者而

  纳入合并报表范围的少数股东权益金额339.38亿元,在所有者权益中占比较高,如

  果未来公司进行股权回购,公司将面临一定的资金压力,同时所有者权益将出现波

  动。2017年末,公司未分配利润为201.99亿元,占比较高,对所有者权益的稳定性

  可能产生一定影响。2017年末,其他权益工具为90.00亿元,主要为公司发行的可

  续期委托贷款。可续期委托贷款一般在利率调整期前,均会予以偿还,具有债务属

  性,公司后续面临一定偿还压力。2017年末公司资产负债率为81.1%,若考虑上述

  比较高,若未来公司下属子公司投资者退出、公司分红政策发生较大变动或永续债

  6若不进行偿还,公司永续债将按照约定利率调整条款重置利率,公司将支付较高利率的利息。

  项、应付账款、一年内到期的非流动负债和其他应付款构成,在流动负债中分别占

  亿元,主要为房地产项目预收款。2017年末,公司预收款项同比增长29.18%,随着

  公司产业新城业务扩张较快,房地产项目合同销售金额较快增长,公司预收款项大

  幅增加,其中账龄在1年以内的占比49.69%,1至2年的占比39.55%。预计未来1~2

  年随着商品房交予客户,预收款项将逐步结转为公司营业收入,公司未来住宅销售

  公司应付账款主要为工程未决算款。2015年~2017年末,公司应付账款分别为

  2015年~2017年末,一年内到期的非流动负债分别为122.27亿元、172.21亿元

  和194.25亿元,主要为一年内到期的长期借款;其他应付款分别为64.08亿元、

  105.55亿元和166.34亿元,2017年末其他应付款较年初增长57.59%,主要是其他暂

  开发有限公司(以下简称“廊坊京御”)、九通基业投资有限公司(以下简称“九

  连带担保,担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起,

  至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权

  2015年~2017年,随着产业发展服务、土地整理收入、园区配套住宅和城市

  88.07亿元。受益于园区结算回款额增加,2017年公司利润总额同比增长

  7调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*(1-当期综合毛利率);调整后负债总额

  长主要是公司产业新城业务扩张较快,人工薪酬等管理费用增加较多所致。2017

  响,2017年公司经营活动净现金流大幅转负,投资活动现金流保持净流出,筹资

  季度公司聚焦开拓产业新区域,加快了“异地复制”的步伐,产业新城业务支出大

  幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响,房地产业务回款同比下降,因此

  亿元和-200.30亿元,2016年以来流出规模较大,主要是公司取得子公司及其他营

  570.98亿元,2017年筹资活动净现金流同比增长较多主要是吸收少数股东

  2015年~2017年末,公司流动比率和速动比率均逐年上升,流动比率分别为

  元;EBITDA利息倍数和全部债务/EBITDA均逐年上升,EBITDA利息倍数分别为

  稳定的收益,偿债资金来源较有保障,预计随着公司园区开发规模的扩大,公司整

  体偿债能力将有所增强。考虑到公司与主要银行保持良好的合作关系,外部融资能

  力很强,同时公司作为上市公司,拥有直接融资优势,且公司在债券市场信誉良好,

  债务负担有所加重。考虑到本期债券募集资金将全部用于偿还有息债务,预计实际

  动现金流入、经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期债券的保护倍数分

  主要来自银行长期借款和已发行债券的到期偿还,存在一定的集中偿还风险。考虑

  到近年公司在产业园区开发建设领域具有很强的竞争力,营业收入持续增长,盈利

  能力很强,未来随着产业园区进一步拓展,公司收入水平和盈利能力将进一步提高,

  同时公司现有有息债务规模处于合理范围,债务期限结构逐渐改善,东方金诚认为,

  营区域从京津冀地区扩张至长三角等区域,近年签约园区数量、签约入园企业数量

  和投资金额增长较快,市场竞争优势明显;近年公司产业新城园区配套住宅项目合

  同销售面积和合同销售金额逐年增加,盈利水平较高;受益于较强的招商引资能力

  和园区投资建设能力,公司产业发展服务等业务收入及利润逐年快速增长;公司可

  供开发园区配套住宅的土地较为充足,在获取土地资源上有较大优势,对未来持续

  政策、地方投融资环境的影响,从京津冀地区扩张至长三角等区域的过程中,面临

  款主要来自地方政府土地出让收入,回款稳定性受区域房地产市场波动影响较大;

  公司产业新城园区配套住宅及城市地产业务主要分布在环京地区,当前环京区域限

  购限贷政策对公司未来住宅销售的稳定性构成不利影响;公司产业新城开发建设投

  资规模大、业务及回款周期较长,近年随着产业园区拓展加快,有息债务规模持续

  8华夏幸福基业控股股份公司通过账户“华夏幸福基业控股股份公司”和“华夏幸福基业控股股份公司华

  全部债务资本化比率全部债务/(长期有息债务+短期有息债务+所有者权益)×1

  短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务

  筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额

  AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或

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